전 재산 날리기 전에 1초 점검! 깡통전세 & 전세사기 안심 진단기
전세 사기 피해자의 85%는 "보증보험 가입이 당연히 되는 줄 알았다"고 답했습니다. 공시가격 126% 룰 초과 여부부터 등기부등본 신탁 소유권 함정까지, 계약서 도장 찍기 전에 내 보증금을 지켜줄 4대 수칙을 점검하세요.
💡 "공시가격 x 126%"를 초과하는 전세 매물은 HUG 보증보험 가입이 시스템상 100% 거절됩니다. 아무리 마음에 들어도 126% 초과 매물은 절대 계약하지 마세요.
전세계약 전 무조건 피해야 할 4대 함정 & 필수 특약 문구
HUG 전세보증보험 126% 룰 초과 여부 1초 검증
전세보증금이 주택 공시가격의 126%를 1원이라도 초과하면 보증보험 가입이 시스템상 100% 거절됩니다.
부동산에서 "공시가격은 낮아도 실거래가는 높으니 보증보험 특약 넣어주겠다"고 유혹하는 빌라·오피스텔 매물.
KB부동산 시세 또는 국토부 공시가격 x 126% 이하 금액으로만 전세계약을 체결해야 안전합니다.
"임대인 또는 임차 목적물의 하자로 전세보증보험 가입이 불가할 경우 본 계약은 무효로 하며 계약금 전액을 즉시 반환한다."
등기부등본 갑구 신탁부동산 소유권 함정
등기부 갑구에 신탁회사가 기재되어 있다면 법적 소유자는 신탁회사이며, 원집주인은 권한이 없습니다.
신탁회사 동의 없이 원집주인(위탁자)과 단독 계약하고 보증금을 집주인 계좌로 보냈다가 전액 날리는 사례.
반드시 신탁원부를 열람하고 신탁회사의 정식 사전 승낙서 및 보증금 수령 전용 계좌를 확인해야 합니다.
"신탁회사의 임대차 승낙 조건 및 보증금 반환 의무 주체를 서면 날인 증빙하지 못할 경우 계약금 전액을 즉시 반환한다."
잔금 당일 등기부등본 을구 근저당 재열람
전입신고와 확정일자의 법적 대항력은 접수 당일이 아닌 "익일(다음 날) 0시"에 발생합니다.
계약일에는 깨끗했던 등기부에 잔금 치르는 당일 집주인이 은행 대출 근저당을 설정해 임차인이 후순위로 밀려나는 사기.
잔금을 입금하기 직전(모바일 스마트폰으로 즉시) 등기부등본 을구를 다시 발급받아 접수된 대출이 없는지 확인해야 합니다.
"임대인은 잔금일 익일까지 목적물에 어떠한 제한물권(근저당·가압류 등)도 설정하지 않으며 위반 시 계약 즉시 해제 및 손해배상한다."
집주인 국세·지방세 체납 세금 완납증명서 의무 요구
집주인이 체납한 세금(당해세)은 내 전세보증금보다 법적으로 무조건 먼저 경매 배당을 가져갑니다.
경매로 넘어갔을 때 집주인의 종합부동산세·재산세 수억 원 체납으로 인해 세입자가 한 푼도 배당받지 못하는 참사.
국세완납증명서와 지방세완납증명서를 계약 전 집주인에게 요구하거나 국세청에 미납국세 열람을 신청하세요.
"임대인은 잔금일까지 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 보증하며 완납증명서 제출이 불가할 시 즉시 계약금을 반환한다."
전세계약 안심 팩트, 가장 자주 묻는 질문 3선
Q.공인중개사가 안전하다고 보증보험 가입 특약을 넣어주겠다고 하면 믿어도 되나요?
절대 안 됩니다. 전세가가 공시가격의 126%를 단 1원이라도 초과하면 보증보험 가입 자체가 거절되므로 특약이 있어도 소송 없이는 계약금을 돌려받기 어렵습니다. 계약 체결 전에 공시가격을 직접 조회해 126% 이내인지 스스로 계산해야 합니다.
Q.전입신고와 확정일자를 이사 당일 마쳤는데 왜 보증금을 떼일 위험이 있나요?
주택임대차보호법상 대항력은 접수 즉시가 아니라 "익일(다음 날) 0시"에 발생합니다. 만약 집주인이 잔금 당일 오전에 은행 대출을 신청하면 당일 효력이 생기는 은행 근저당권이 세입자 대항력보다 앞서게 됩니다. 따라서 잔금 직전 등기부 재열람과 근저당 설정 금지 특약이 필수입니다.
Q.집주인이 바뀌었는데 전세보증보험을 다시 갱신해야 하나요?
임대인이 변경되면 HUG나 SGI 보증기관에 "임대인 변경 신고"를 반드시 접수해야 합니다. 변경 신고를 누락하면 추후 보증사고 발생 시 반환 심사에서 불이익을 받거나 지연될 수 있습니다.