"보증금 3,000만 원 올려달라는데 새 계약서 쓰자고?" 전세 증액 재계약 시 1순위 대항력 날리는 덫과 기존 계약서 보존·증액 확정일자·새 근저당 역전 방어 4대 절대 기준

"3천만 원만 올려주면 2년 더 살게 해줄게" 달콤한 제안 뒤에 숨은 3억 전액 증발의 덫

전세계약 만기 두 달 전, 집주인에게서 전화가 온다. "주변 시세가 많이 올랐지만 번거로우니 3,000만 원만 올려주면 2년 더 편하게 살게 해주겠다."

이사비와 복비 부담에 세입자는 제안을 수락한다. 그런데 바로 그 순간, 집주인이나 동네 부동산에서 치명적인 서류 처리를 권한다.

"보증금이 3억에서 3억 3,000만 원으로 바뀌었으니 새 계약서를 작성합시다. 2년 전 썼던 3억 원짜리 옛날 계약서는 끝났으니 찢어버려도 됩니다."

대다수 세입자는 이 말을 의심 없이 따른다. 총보증금 3억 3,000만 원이 적힌 새 계약서에 도장을 찍고 기존 계약서는 버린다. 주민센터를 찾아가 새 계약서로 전입신고까지 다시 마친다.

2년 전 입주 당시 빚이 없던 깨끗한 집이었더라도 거주 기간 중 집주인이 은행에서 수억 원의 대출을 받아 근저당권을 설정해 놓았다면 파멸로 치닫는다.

새 계약서를 쓰고 기존 계약서를 버린 세입자는 경매 법정에서 은행 대출보다 늦게 들어온 후순위 임차인으로 전락한다. 낙찰금 수억 원은 은행이 챙겨가고 세입자 배당금은 0원이 된다. 계약서 한 장 잘못 다룬 대가로 평생 모은 전 재산 3억 3,000만 원을 날리는 셈이다.

"새로 계약서 쓰고 옛날 건 찢어버리자?" 2년 사이 몰래 잡힌 은행 대출에 1순위 밀려난 전말

이 비극은 매년 법원 경매 법정에서 되풀이되는 세입자들의 실화다.

서울 아파트에 전세 3억 원으로 입주한 세입자 A 씨는 입주 당일 주택 인도와 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자를 받았다. 당시 등기부등본 을구는 대출이 단 1원도 없는 무융자 상태였다.

2년 뒤 만기를 앞두고 집주인은 보증금 3,000만 원 증액을 요구했다. A 씨는 동의했고 부동산에서 '보증금 3억 3,000만 원' 신규 계약서를 썼다. 중개업자는 옛날 3억 원 계약서는 효력이 끝났다며 폐기를 권했고, A 씨는 기존 계약서를 버렸다.

A 씨는 다음 날 주민센터에서 새 계약서에 확정일자를 받으며 직원의 권유에 전입신고까지 새로 작성했다. 이것이 치명타가 되었다.

불과 1년 뒤 집주인의 부도로 아파트가 경매로 넘어갔다. 배당기일 통지서를 받고서야 뗀 등기부등본에는 충격적인 사실이 적혀 있었다.

법원 배당 순위는 냉혹했다. 1순위는 은행 근저당 1억 5,000만 원이었고, 2순위는 새 계약서 확정일자와 재전입신고를 마친 세입자 A 씨였다.

A 씨는 3년 전부터 살아온 1순위 세입자라고 항변했다. 하지만 법원은 종전 3억 원의 확정일자를 증명할 원본 계약서가 없고, 전입신고를 다시 해 대항력 기산일이 은행 근저당 뒤로 리셋되었다며 배당을 거부했다. 결국 낙찰금 전액이 은행과 세금으로 빠져나가며 A 씨는 단 1원도 건지지 못한 채 쫓겨났다.

대법원 90다카11377 판결과 주임법 제3조의2가 가르는 1순위 보전과 후순위 추락의 경계

이 비극을 가르는 핵심 원리는 주택임대차보호법의 대항력 구조와 대법원 판례에 있다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임차인은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 대항력을 얻는다. 여기에 제3조의2 제2항에 따른 확정일자가 더해져야 우선변제권이 완성된다.

가장 중요한 법리는 대법원이 확립한 원칙이다. "임차권의 대항력과 우선변제권은 보증금 전액을 한 덩어리로 묶는 것이 아니라, 각 계약 당시의 보증금 액수와 확정일자 시점별로 쪼개어 각각 결합한다."

대법원 판례(대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결)는 증액 보증금과 저당권의 충돌에 대해 엄격한 기준을 제시한다:

이 판례가 의미하는 권리 순위는 3단계 계단식이다:

1. 최초 3억 원 (1순위): 최초 전입일과 확정일자로 보호받는 권리.
2. 은행 근저당 1억 5,000만 원 (2순위): 거주 도중 집주인이 받은 담보대출.
3. 증액분 3,000만 원 (3순위): 새 확정일자부터 효력이 생겨 은행 근저당 뒤로 밀리는 권리.

대법원 2001다61977 판결 또한 기존 계약서 보존의 중요성을 규정한다. 기존 계약서 원본이 있어야만 종전 3억 원에 대해 1순위 배당을 청구할 수 있다.

기존 계약서를 버리고 3억 3,000만 원 단일 계약서만 쥐고 있다면 전액이 새 계약 일자에 성립한 단일 계약으로 간주된다. 기존 3억 원까지 3순위로 추락해 은행 대출 뒤로 밀려난다.

전입신고를 다시 접수하는 행위도 치명적이다. 기존 대항력이 소멸하고 새 전입일 익일 0시로 리셋되어 중간 대출이 1순위로 올라선다.

전세 보증금 증액 재계약 시 피 같은 내 돈을 100% 지켜내는 4대 절대 행동 기준

보증금을 올려주는 재계약은 신규 계약보다 훨씬 냉정한 검증이 요구된다. 내 피 같은 보증금을 1원도 떼이지 않고 온전히 지켜내는 4대 절대 행동 기준이다.

송금 10분 전 대법원 인터넷등기소에서 을구 근저당 변동을 직접 열람하라

증액 보증금 송금 직전 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 등기부등본을 직접 열람하라.

반드시 확인할 곳은 '을구'다. 2년 전 깨끗했던 을구에 은행 근저당권, 가압류 등 새 담보권이 단 1원이라도 적혀 있는지 살펴야 한다.

만약 그사이 집주인이 대출을 받아 근저당권이 설정되어 있다면 행동 기준은 명확하다. 보증금 증액을 전면 거부하라.

근저당이 들어왔다면 집주인에게 증액분 3,000만 원에 해당하는 금액을 법정 전월세 전환율에 맞춰 매달 월세로 지급하는 반전세로 재계약하겠다고 통보하라. 거부한다면 만기일에 기존 보증금 3억 원 전액을 반환받고 나오는 것이 안전하다.

새 통합 계약서 대신 증액분 전용 계약서를 쓰고 종속 특약을 박아넣어라

3억 3,000만 원짜리 단일 계약서를 쓰면 기존 권리와 증액 권리의 경계가 흐려진다. 가장 안전한 방식은 '증액분 3,000만 원 전용 증액 계약서'를 별도 작성하는 것이다.

계약서 상단에 '임대차 보증금 증액 계약서'로 명시하고, 보증금란에는 '금 30,000,000원(총보증금 330,000,000원 중 증액분)'으로 기재하라. 그리고 특약사항에 아래 문구를 반드시 삽입하라:

이 특약이 있어야 증액 계약서가 독립된 별개 계약으로 오인받는 위험을 원천 차단한다.

최초 확정일자가 찍힌 기존 계약서는 절대 버리지 말고 나란히 철해 간인하라

2년 전 작성한 '최초 계약서 원본'을 꺼내라. 붉은색 확정일자 도장이 찍힌 종이가 3억 원 1순위 권리를 증명하는 유일한 공문서다.

집주인이나 중개업자가 폐기를 요구하더라도 절대 넘겨주지 마라. 기존 계약서 원본 뒤에 새로 작성한 증액 계약서를 겹쳐 놓고 스테이플러로 철해 하나로 묶어라. 그리고 접힌 경계면에 집주인과 세입자 도장으로 간인을 날인하라.

이렇게 묶인 서류는 '3억 원 1순위 계약서'와 '3,000만 원 증액 계약서'가 결합한 완전체가 된다. 만기 퇴거 시까지 서류함에 안전하게 보관하라.

주민센터에서 전입신고는 절대 건드리지 말고 증액 계약서에만 확정일자를 받아라

증액 계약서 작성을 마쳤다면 주민센터를 방문하거나 인터넷등기소에 접속하라. 창구에 서류를 낼 때 반드시 이렇게 말해야 한다:

전입신고를 다시 하면 기존 대항력이 소멸하므로 전입신고는 유지해야 한다. 수수료 600원을 내고 증액 계약서에 새 확정일자를 받으면 절차가 끝난다.

HUG나 SGI 전세보증금반환보증에 가입되어 있다면 증액일로부터 1개월 이내에 보증 조건 변경 신청을 완료하라. 이때 증액된 총보증금이 당해 연도 공시가격의 126%(공시가 × 140% × 90%) 한도 내에 들어오는지 사전 검산해야 보증 거절을 막는다.

더 읽어볼 실생활 팩트

전세보증금을 지켜내는 일은 서류 한 장, 도장 하나를 대하는 태도에서 갈린다. 주거비와 가계 자산을 안전하게 방어하는 필수 족보를 함께 확인해 두길 권한다.

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• 전세 만기 지나 묵시적 갱신되었을 때 중도퇴거 복비 부담 기준: 묵시적 갱신 후 이사 갈 때 중개수수료는 누가 낼까: 3개월 통보 골든타임과 세입자 복비 전가 차단 절대 기준

자주 묻는 질문

Q1. 공인중개사를 통하지 않고 집주인과 둘이서 증액 계약서를 직접 작성해도 법적 효력이 있나요?

공인중개사 직인이 없어도 당사자 간 작성한 직거래 증액 계약서는 100% 동일한 법적 효력을 갖는다. 계약서에 인적 사항, 주소, 증액 금액 및 총보증금, 특약사항을 적고 서명 날인한 뒤 확정일자를 받으면 중개사를 거친 계약서와 똑같이 우선변제권이 발생한다. 중개수수료를 아낄 수 있지만 등기부등본 을구 근저당 확인과 공시가격 126% 검산은 직접 챙겨야 한다.

Q2. 보증금을 올려주는 대신 월세로 전환(반전세)하기로 했습니다. 이 경우에도 확정일자를 다시 받아야 하나요?

보증금 변동이 없거나 보증금을 깎고 월세로 전환하는 감액 재계약이라면 확정일자를 새로 받을 필요가 없다. 기존 확정일자의 우선변제권 효력이 그대로 유지된다. 단 매달 내는 월세에 대해 연말정산 세액공제를 받으려면 전입 주소지가 일치해야 하며 계좌이체 영수증을 보관해야 한다. 반면 기존 보증금도 올리고 월세도 추가하는 계약이라면 증액된 보증금 부분에 대해 반드시 새 확정일자를 받아야 한다.

Q3. 증액 재계약 후 HUG 전세보증금반환보증 변경신청을 깜빡하고 누락하면 어떻게 되나요?

증액된 보증금 3,000만 원에 대해 보증 사고 발생 시 단 1원도 돌려받지 못한다. 보증회사는 갱신된 금액에 대해서만 대위변제 책임을 진다. 변경 신청을 하지 않고 방치하다 경매로 넘어가면 종전 보증금 3억 원만 반환하며 증액분 3,000만 원은 스스로 배당받아야 한다. 증액 계약 후 1개월 이내에 HUG에 변경 신청을 완료해야 한다.